8 טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן לפני שבוחרים
מבנה תעשייה / מרלו"ג
קצת לפני שנגמר חוזה השכירות למבנה שבו מתקיימת פעילות החברה כדאי להתחיל לגשש עם בעל הנכס הנוכחי מספר נושאים קריטיים להמשך השכירות. מספר המלצות חשובות בכתבה המצורפת
מאת: גיל לוי*
* תכנן לגדילה עתידית – מהרגע שאתה מבין שנגמר לך החוזה אוטוטו (6 חודשים לכל הפחות לפני הזמן) אתה מתחיל לגשש עם בעל הנכס הנוכחי שלך בכמה הוא הולך להעלות לך את המחיר… (אולי יש לו תכניות אחרות בכלל ולהישאר לא בא בחשבון) צפה פגיעה, זה הולך להיות יקר יותר באופן משמעותי. אז אתה מבין שלא רק נהיה יקר יותר לשכור, אלא גם הולך לך טוב בעסק תודה לאל, ואתה צריך עוד מקום לאחסן את הסחורה / שטח ייצור. כאן אתה צריך לקחת נשימה ארוכה ולחשוב מה היעדים והמטרות של העסק שלך ולאן אתה מתפתח ב-3-5 שנים הקרובות. האם אגדל ב-50% ,25% ואולי ב-?100% אולי בכלל לא צריך להוסיף עוד שטח? למה הכוונה, אם אתה שכרת עד היום מחסן בגובה 6 מ', אם תשכור מחסן לוגיסטי בשטח זהה ובגובה כפול, ההפרש במחיר השכירות למ"ר לא יהיה משמעותי ובנוסף תקבל בונוס – תשלומי הארנונה לא ישתנו (אלא אם תעבור לעיר אחרת).
* מבנה לא מאושר – נתקלתי לא מעט בשוכרים ששכרו מחסן לוגיסטי או מבנה תעשייה מיזמים על הנייר, ובחוזה התחייבו היזמים לאכלוס תוך 24 חודשים עם טופס 4. לא פעם קרה שכרגיל במדינה שלנו הבירוקרטיה גורמת לעיכוב באכלוס.
כאשר מועד האכלוס מגיע ועדיין אין טופס 4, השוכר מצד אחד צריך לפנות את המקום הנוכחי שלו, ומצד שני אין לו אפשרות היכנס למבנה החדש כי אין טופס 4, אין אישור לספרינקלרים וכו'. זה משליך על כך שחברות הביטוח לא יבטחו את הטובין של החברה אם תכנס למבנה לא מאושר. בעיה. לכן צריך להתכונן לאפשרות שזה יקרה ולא להיות מופתעים אם וכאשר זה קורה. לא לוקחים בחשבון הגעת עובדים – מצאת את המבנה המושלם לעסק במחיר הכי אטרקטיבי שיש. אך האם חשבת מה יקרה אם העובדים שלך במקום הנוכחי לא יוכלו להגיע למקום החדש? אולי בחרת לצאת מהעיר לאזור תעשייה פריפריאלי ואין תחבורה ציבורית זמינה כמו בעיר? שים לב שהחוק קובע כי דרישה מעובד לשינוי המיקום הגיאוגרפי של מקום העבודה כדי מרחק העולה על 40 ק"מ כמוה כהרעת תנאי עבודה לעובד וצריך להתמודד עם ההשלכות. כתוצאה מכך, או מכל סיבה אחרת אם תצטרך לגייס עובדים חדשים, יכול להיות שיתברר לך שזה בכלל לא פשוט. עובדים פשוטים לא ירצו להגיע למקום מרוחק עבור אותו שכר שהם יכולים לקבל בעיר שיש בה נגישות של תחבורה ציבורית. לכן שים לב גם לנקודה הזו.
* לא לוקחים בחשבון הגעת עובדים – מצאת את המבנה המושלם לעסק במחיר הכי אטרקטיבי שיש. אך האם חשבת מה יקרה אם העובדים שלך במקום הנוכחי לא יוכלו להגיע למקום החדש? אולי בחרת לצאת מהעיר לאזור תעשייה פריפריאלי ואין תחבורה ציבורית זמינה כמו בעיר? שים לב שהחוק קובע כי דרישה מעובד לשינוי המיקום הגיאוגרפי של מקום העבודה כדי מרחק העולה על 40 ק"מ כמוה כהרעת תנאי עבודה לעובד וצריך להתמודד עם ההשלכות. כתוצאה מכך, או מכל סיבה אחרת אם תצטרך לגייס עובדים חדשים, יכול להיות שיתברר לך שזה בכלל לא פשוט. עובדים פשוטים לא ירצו להגיע למקום מרוחק עבור אותו שכר שהם יכולים לקבל בעיר שיש בה נגישות של תחבורה ציבורית. לכן שים לב גם לנקודה הזו.
* ארנונה – בדרך כלל מיסי ארנונה לתעשייה במועצות אזוריות או מקומיות זולות יותר באופן משמעותי מאזורי תעשייה במרכזי הערים. לפעמים ניתן למצוא הפרשים של עד 60% יותר במרכזי הערים. עסק שלא צריך להיות בעיר, טוב יעשה אם לא ידרוך שם מבעוד מועד.
* ייעוד לא מתאים – למה אני מתכוון, בתב"עות האחרונות (מלפני 20 שנה בערך) החלו לתת דגש על שמירת איכות הסביבה. הן החלו לתכנן אזורי תעשייה חדשים בצורה כזו שיש בתוך אזורי התעשייה אזורים מסוימים שהם יותר "מלוכלכים" מאזורים אחרים. לדוגמא באותו אזור תעשיה ברחוב אחד מותר להקים מפעל לעיבוד ברזל וברחוב הסמוך לו אסור. לפני שאתה חותם על חוזה לשכירת מבנה תעשייה שים לב שהייעוד של המגרש על פי תוכנית בניין עיר (תב"ע) תואם את אופי הפעילות שלך. טוב תעשה אם תגיש פרוגרמה מפורטת (פרה רולינג) לוועדה המקומית שתגיד לך שאין לך מניעה מלעשות שימוש במבנה שאתה רוצה לשכור. Been There, Done That
* שכירות לטווח ארוך – בין הדברים החשובים ביותר לבעלי עסקים ליציבות העסק יש משקל מאוד חשוב. לא לעבור כל שנה שנתיים מקום, זה גם כאב ראש לא קטן וזה גם כרוך בעלויות תפעוליות להעביר את העסק כל שני וחמישי. אם אתה יודע שהמבנה הספציפי שאתה רוצה לשכור מתאים לך ויתאים לך לשנים ארוכות, חתום על חוזה שכירות שהאופציות למימוש בכל תקופה הן שלך. פעם זה גם לא היה לי ברור, הרי כל בעל נכס ירצה להשכיר לטווח ארוך וירצה "שקט" מכיוון הדייר. בשנים האחרונות בעלי נכסים באזורי תעשייה ותיקים מתחילים ליזום התחדשות עירונית על גבי או במקום המבנים הישנים שלהם. גם העיריות מחדשות את התב"עות ומגדילות זכויות בנייה ומרחיבות גם את השימושים המותרים, ואותם בעלי נכסים של בני קומה אחת רוצים לממש זאת וירצו לפנות אותך ברגע שיוכלו לטובת יזמות לבניין עם מספר קומות.
* שכנים – מה כבר לא נכתב ונאמר על כך שאתה צריך לשים לב מי השכנים שהולכים להיות אתך במתחם, בין אם מבחינת הרעש והלכלוך שהם מייצרים, ובין אם הם יפריעו למשאיות שלך בפריקה וטעינה. נסה למצוא מבנה תעשייה שיש בו הפרדה מוחלטת בין השכנים שכל אחד יידע את מקומו.
* חוזה – נקודה אחרונה להפעם היא נקודה שלא כולם שמים לב אליה בחוזה השכירות, ואני מתכוון לכך שאם בעל הנכס מוכר את המבנה שאתה שוכר, לרוכש לא תהיה זכות לפנות אותך וכל הזכויות שלך נשמרות. ע"ע שכירות לטווח ארוך.
מקווה שהנקודות שהעליתי כאן עזרו לך. אם יש לך שאלות נוספות או תרצה להתייעץ, אני כאן לרשותך.
—————-
*גיל לוי הוא מתווך נדל"ן וותיק המלווה חברות ועסקים המחפשים פתרון נדל"ני לעסק שלהם. ליצירת קשר ישיר: 054-5746136 אימייל: [email protected]
