זה לא מחסן, זה מרכז לוגיסטי!!!

ענף הלוגיסטיקה התפתח מאוד בשנים האחרונות. התפתחות הענף נובעת מתהליכים בשוק המקומי הגדל שהוביל לכך שגופים נדרשים ליותר שטחי אחסון בניהול המלאי שלהם, מגמות בשוק העסקי של מכירות און ליין, שהובילו לצורך של אחסון והפצה ללקוח קצה וכן גידול בסחר החוץ וצורך באחסון סחורה ליצוא ו/או יבוא.

ענף הלוגיסטיקה התפתח מאוד בשנים האחרונות. התפתחות הענף נובעת מתהליכים בשוק המקומי הגדל שהוביל לכך שגופים נדרשים ליותר שטחי אחסון בניהול המלאי שלהם, מגמות בשוק העסקי של מכירות און ליין, שהובילו לצורך של אחסון והפצה ללקוח קצה וכן גידול בסחר החוץ וצורך באחסון סחורה ליצוא ו/או יבוא.

לפי אומדני המחלקה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה, בישראל היום מעט יותר מ-2 מיליון מ"ר של שטחי אחסנה והענף צומח בקצב מהיר יחסית של כ-10%-8% בשנים בעת הנוכחית. נוסף על השטחים הללו, פועלים עוד עשרות אלפי מ"ר במחסנים קטנים בקיבוצים ובמושבים או בנכסים ישנים, אלו משרתים בעיקר עסקים קטנים. מדובר על מחסנים פשוטים ומיושנים ששימשו בעבר לשימושים חקלאיים.

המרכזים הלוגיסטיים המודרניים שמוקמים היום הם אינם מחסנים פשוטים, אלא מרכזים בשטחים של אלפי מ"ר (ולפעמים עשרות אלפי מ"ר), הם יכולים להיות אוטומטיים לגמרי כך שכל הציוד: מסועים, עגורנים ומלגזות מנוהלים ע"י מערכות ממוחשבות או חצי אוטומטיים כאשר רק חלק מהמערכות ממוכנות. המבנה וסביבתו הם אסטטיים באופן שנותן למתחם יוקרה ותורם למיתוג שלו.

דמי השכירות במרכזים לוגיסטיים באזור המרכז נושקים מזה מספר שנים לרמה של כ-40 ש"ח למ"ר בממוצע באזור המרכז. באזורים ברמת ביקוש גבוהה הם יכולים להגיע ל-50 ש"ח למ"ר למשל בלב הארץ בראש העין ובאיירפורט סיטי. ברף התחרות השכירות יכולה להיות ברמה של כ-20-25 ש"ח למ"ר באזורים כמו כנות, וקריית גת. ניתוח של עסקאות שבוצעו בענף מלמד על שיעור תשואה שהוא סביב 7.5%-9% כתלות בגודלו ובמיקומו.

פיזור מוקדי האחסנה

נוכח ציפוף האוכלוסייה באזור המרכז, חברות שרוב ההפצה שלהן היא פנים ארצית, מעדיפות למקם את מחסניהן בקרבה לגוש דן, ובכך משפרות יעילות בניהול והפצת המלאי. לכן, ממוקמים מרכזים לוגיסטיים של מוצרי מזון וצריכה, אופנה והנעלה, תרופות וציוד רפואי וחלפים לרכבים באזור המרכז. בהתאם התרחבו והתפתחו מאוד מספר אזורי לוגיסטיקה בטבעת החיצונית של גוש דן וחלקם עדיין נמצאים בתהליכי גידול משמעותיים (מעוין שורק, איירפורט סיטי, מודיעין, שוהם, ראש העין ועוד).

היום מרוכזים כ-70%-80% משטחי הלוגיסטיקה בישראל בזיקה לציר 6 ובסמוך לנמלי הים. בפריפריה שטחי הלוגיסטיקה נמצאים בסמוך לאתרי ייצור משמעותיים וכך התפתחו שטחי לוגיסטיקה באזור קריית גת ובאזור כרמיאל.

בטווח הקצר והבינוני תתעצם הבנייה של שטחים לוגיסטיים בעיקר באזור גוש דן בסמוך לציר 6 ובערים שבעורף הנמלים הימיים. ככל שהאוכלוסייה תגדל בפריפריה, כך יגדל הצורך במרכזי הפצה משניים ויפותחו מרכזים לוגיסטיים גם בצפון (אזור ואדי ערה ועמק יזרעאל) וגם בדרום (קריית גת ודרומה לכיוון באר שבע). מדובר על מיקומים שמחד גיסא מקושרים בצורה טובה יחסית לאזור המרכז ליד צירי רכבת וכבישים ראשיים ומאידך גיסא ההפצה ממקומות אלו לריכוזי אוכלוסייה בפריפריה נוחה יחסית.

אופיים של המרכזים הלוגיסטיים בישראל

לצד המרכזים הלוגיסטיים הגדולים שהוקמו בשנים האחרונות בבעלות תאגידים גדולים כמו טבע, אוסם, פוקס, שופרסל, חברת הדואר ועוד, עדיין רוב השוק מבוסס על שוכרים קטנים ובינוניים שנדרשים להם מאות ואלפי מ"ר בודדים. חלקם מנוהלים באופן עצמאי וחלקם על ידי חברות המתמחות בכך ששוכרות את הנדל"ן מבעל הנכס.

כאשר מדובר על מרכז לוגיסטי שמשרת תאגיד עיסקי גדול, שטחי האחסנה יכללו אלפי מ"ר ובמתחם עצמו יותאמו גם שטחי משרדים שישרתו לפחות חלק מהמטה של החברה. המרכזים הלוגיסטיים העיקריים של רשתות האופנה הגדולות בישראל ממוקמים בעיקר באזור המרכז ושטחם עומד על כ-10-15 אלף מ"ר. כלומר, רשתות שמפעילות ברחבי הארץ כ-200-150 סניפים עם מחזור מכירות סביב מיליארד ש"ח בשנה נדרשות לשטחים שאינם גדולים מ-15 אלף מ"ר. ככל שהמכירה ברשת תתעצם יש לצפות לעלייה בשטחי הלוגיסטיקה אך בהיקפים מוגבלים, בטווח של שנים בודדות.

בצד הנדל"ני ובצד התפעול, הענף איננו נשלט על ידי שחקנים בודדים. בתחום התפעול של מרכזים לוגיסטיים פועלים מספר רב של גופים שמנהלים מרכזים בודדים עבור לקוחות קצה אך הם מייצרים בידול על ידי הרחבת השירותים למשל בשינוע, בניהול מלאי, בתכנון ועוד. בצד הנדל"ני ישנן מספר חברות המתמחות בתחום הלוגיסטיקה (למשל: מגה אור, אמות, גב ים, מבנה, וילאר ועוד) אך חברות בודדות מספקות גם שירותי נדל"ן וגם שירותי תפעול מרכזים שדורשים מומחיות בפני עצמה.

******************************