גידול בביקוש למרלו"גים למרות ואולי בגלל מגפת הקורונה

מאת: משה שלו 

כאשר סוקרים ומנתחים את המגמות בענף הנדל"ן/מרכזים לוגיסטיים, מגלים כי הוא לא סבל מההשפעות השליליות של המגפה, אלא דווקא זכה לצמיחה.

הקורונה, כמו גם הסחר האלקטרוני והיבוא הקשור בו, "עשו טוב" לביקושים לשטחי אחסון ולוגיסטיקה. בשנים האחרונות נרשמה צמיחה ניכרת במספר המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים) בארץ ובעולם. לפי אחת ההערכות, היקפם בישראל חצה את רף ה-2 מיליון מ"ר, ומאות אלפי מ"ר נוספים נמצאים בשלבי תכנון ובנייה. הדבר מוסבר, בין היתר, על רקע הגידול בהיקפי הסחר המקוון, שמעצב מחדש את הרגלי הצריכה בעולם ומחייב חברות קמעונאיות להחזיק מחסני ענק של סחורה ומלאי כדי לייעל את תהליך הרכישות העצום.

"הנתונים הם מאוד ברורים", אומר ירון לוקר, בעלים ומנהל משותף של רוזנשטוק שיפור הנדסה ולוגיסטיקה, העוסקת בתכנון מרלו"גים. "הצריכה הפרטית בישראל נמצאת בגידול מתמיד. ישראל הרי נהנית מצמיחה דמוגרפית מרשימה, שמגדילה את הביקושים לסחורות מחו"ל. מספר המכולות הנכנסות לארץ כל שנה גדל והיבוא מגדיל את הצורך בשטחי אחסון נרחבים עבור היבואנים. כאשר יש יותר סחורה יש צורך ביותר שטחי אחסנה".

לוקר מוסיף כי "בגלל שיקולים של נגישות, ארנונה מופחתת והצורך במבני אחסון גבוהים יותר באותה יחידת שטח, עסקים רבים יוצאים מהערים הגדולות לפארקים לוגיסטיים, כמו שוהם, עמק חפר, קיסריה ואחרים, המשלבים בין תעשייה ומרלו"גים ומאפשרים מחסנים גבוהים".

אמנון שטרן, מנכ"ל חברת שטרן בנייה, המתמחה בבניית מרלו"גים, קושר את הגידול במספר המרלו"גים פחות לגידול בסחר המקוון ויותר לגידול בשוק ההייטק. לדבריו, בהייטק כל מוצר מורכב ממספר קומפוננטות, שכל אחת מהן מיוצרת במדינה אחרת, ועד שהן יורכבו יחד נדרש לאחסן אותן. "למפעלים בתחום הטכנולוגיה העילית אין שטחי אחסנה משלהם ורובם העבירו את נושא האחסנה למיקור חוץ, שמתבצע במרלו"גים השוכנים בסמיכות לאזורי הייטק מובהקים כמו רמת גבריאל שליד מגדל העמק, מודיעין ויבנה", הוא מציין.

חיסכון משמעותי בעלויות

ד"ר אורי שרון, מהאגף לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון מציין במחקר שהכין בנושא, כי יתרונם של המרלו"גים הוא ביכולתם לייצר חיסכון משמעותי בעלויות הנובע מגודל המרלו"ג. קודם כל, עלויות ההקמה ליחידת אחסון הולכות וקטנות ככל ששטח המרכז הלוגיסטי גדול יותר. שנית, מרלו"ג גדול מאפשר שילוב של מספר שירותים לוגיסטיים שונים כגון שינוע, אחסנה ותעבורה. במילים אחרות, ככל שהמרלו"ג גדול יותר ומספק שירותים לוגיסטיים רבים יותר, כך עלויות התפעול הממוצעות ליחידת שילוח קטנות גם הן.

יתרון נוסף של מרלו"גים מגולם בחיסכון בעלויות הקרקע והארנונה, שכן מרלו"גים נוטים להתמקם מחוץ לאזורי הביקוש, אך בסמיכות להם.

אחד היתרונות המשמעותיים של מרלו"גים, מדגיש שרון, הינו אחסנה לטווחים משתנים.

היכולת לאחסן סחורה במרלו"ג ולשנעה ללקוחות קצה בהתאם לצורך מאפשרת גמישות בהתמודדות עם תנודות בביקוש ובהיצע ובכך מקטינה עלויות לוגיסטיות של יצרנים וספקים. עניין זה הומחש היטב בעת משבר הקורונה, כשרשתות קמעונאיות שעשו שימוש במרלו"גים הסיטו פעילות מנקודות המסחר הפיזיות לסחר מקוון.

קירבה לעורקי תחבורה ראשיים

במחקר של ד"ר שרון הוא מחלק את המרכזים הלוגיסטיים לשלוש קבוצות: סמוכי-נמל, טרמינלים יבשתיים ופארקים לוגיסטיים. בעוד מרלו"ג סמוך-נמל שוכן בקרבה לנמל תעופה או נמל ימי והוא ניזון מפעילות הסחר שלהם, טרמינלים יבשתיים ממוקמים בסמיכות למערכת התובלה היבשתית, כמו רכבות.

פארקים לוגיסטיים, לעומתם, הינם מרכזים לוגיסטיים השוכנים בסמוך לעורקי תחבורה ומרכזי צריכה מרכזיים, בדרך כלל על דרך ראשית בין שני מטרופולינים המקיימות יחסי מסחר ענפים. הקרבה לעורקי התחבורה או למטרופולין מסוימת מאפשרת פעם אחת לאגד פעילויות לוגיסטיות וליהנות מהחיסכון הכלכלי הנובע מעלויות הקרקע הנמוכות שמחוץ למרכזי הערים, ופעם שנייה ליהנות מזמינות כוח אדם איכותי לתפעול המרלו"ג.

בהקשר זה צריך לזכור שעם העלייה במיכון ובאוטומציה, גובר הביקוש לכוח אדם איכותי וגמיש המסוגל להתמודד עם השינויים התכופים בשיטות ההפעלה של מרלו"גים. לפיכך, קרבה למרכזי אוכלוסייה עם כוח אדם איכותי היא חשובה.

שרון מציין, כי בעוד שבעבר עלויות תפעול היוו גורם מרכזי בשיקולים המסחריים של מפעילי מרלו"גים, לאחרונה ניכר דגש משמעותי יותר על מהירות ואמינות שרשרת האספקה. לפיכך, נגישות תחבורתית הינה קריטית להצלחת מרלו"ג.

להערכת דר' שרון "מגמת הצמיחה של המרלו"גים תימשך. בשוק הנדל"ן זיהו זה מכבר את הפוטנציאל ומשקיעים שפעם השקיעו במשרדים ובקניונים רצים כיום למרלו"גים. גם קיבוצים ומושבים דוחפים להפשרת קרקע חקלאית לתעשייה ולהקמת שטחי אחסנה ולוגיסטיקה."

שכירות זמנית לשטחי אחסון

הגידול העצום בסחר האלקטרוני כמו גם בסחר העולמי בכלל – יבוא ויצוא – ודרישות הצרכנים לאספקה מהירה של הזמנותיהם – יוצרים בעיה חריפה של מחסור בשטחי אחסון הן של מלאים לטווח ארוך יחסית והן למלאים במעבר.

המגזין Modern Materials Handling מרחיב ומעמיק בשאלה זו ודרכי פתרונה.

נראה כי חברות בכל הגדלים מתחילות להתמודד עם דרישות  חדשות להשיג  שטחי מחסן כדי לשפר את השירות. וכך צומח מגזר של חברות שמציעות פלטפורמות לחיבור עסקים שצריכים לאחסן מלאי באופן זמני ולמלא הזמנות. וזאת על בסיס מחסנים שיש בהם עודף שטח.

"להציע למישהו אחר להשתמש במחסן שלך אינו חדש, מכיוון שחברות שירות -3PLs כבר הציעו אחסון במשך עשרות שנים", אומרים האנליסטים. "אבל שחקנים בתחום השירות לפי דרישה נבדלים זה מזה בגישתם לנושא. בדרך כלל רבים מהם ו/או הלקוחות לא מבקשים חוזים ארוכי טווח מחברות 3PL קטנות יותר או אזוריות".

הביקוש למחסנים בארצות-הברית נמצא בנסיקה

הביקוש למחסנים קטנים יחסית בארצות-הברית נמצא בנסיקה, על רקע עליית המסחר האלקטרוני והשאיפה למסור את החבילות המוזמנות במהירות רבה ככל האפשר. העלייה בביקוש מגדילה את התחרות על שטחי תעשייה שקרובים לריכוזי אוכלוסייה גדולים ולנמלים.

דמי השכירות של מחסנים בשטח של 70 אלף עד 120 אלף רגל רבועה (11,150-6,500 מ"ר) עלו ביותר מ-33.7% בחמש השנים האחרונות, לממוצע של 6.67 דולר לרגל רבועה, לפי חברת הייעוץ CBRE. שיעור הזמינות של מחסנים כאלו ירד באותה תקופה מ-11.3% ל-7.4%, וזו הייתה הירידה החדה ביותר במגזר המחסנים.

עלות השכירות של שטחי תעשייה ומחסנים בשטח של יותר מ-250 אלף רגל רבועה (2,322 מ"ר) – בהם המחסנים הענקיים שהיו העוגן המסורתי של הקמעונאיות ושל רשתות ההפצה – עלתה באותה תקופה ב-15.6%, לפי CBRE. דמי השכירות לשטחי תעשייה עלו בסך הכול ב-23.9% מהרבעון השני של 2014 עד הרבעון השני של 2019. ההתייקרות הזו מלחיצה את ספקי הלוגיסטיקה, הקמעונאים ומפעילים אחרים שמחפשים שטחי אחסון קרובים לשוקי מפתח בצפון מזרח ארה"ב האורבני, באזור מפרץ סן פרנסיסקו ובערים כמו שיקגו, לוס אנג'לס ודאלאס, אמר מתיו וולשק, מנהל CBRE, האחראי למחקרי תעשייה ולוגיסטיקה בחברה. "יש פחות גמישות ומחירים גבוהים יותר בשוק הזה", הוא אמר. "וזה קשה מאוד לשחקנים הקטנים יותר".

בחברת הייעוץ CBRE מעריכים שהשכירות הממוצעת במגזר התעשייתי תעלה השנה בכ-5%, במידה רבה בעקבות הביקוש של ספקיות תחבורה ולוגיסטיקה וקמעונאים לאתרי תעשייה "קלים" ולנכסים קרובים למרכזים עירוניים, על חשבון מחסנים ושטחים רחבים יותר באזורים המרוחקים יותר.

אמזון וקמעונאים נוספים פתחו ברחבי ארצות-הברית עשרות מרכזים למילוי הזמנות מקוונות. רבים מאותם מתקנים ממוקמים לאורך כבישים מהירים בין-מדינתיים, והשטחים עשויים להגיע למיליון רגל רבועה ויותר (93 אלף מ"ר).

לאחרונה עסקים פותחים גם מרכזים קטנים יותר למילוי הזמנות ולהפצה, כדי לקרב את המלאי ללקוחות, שמצפים בדרך כלל לאספקה תוך יום או יומיים. "רבים מהמחסנים הללו מיועדים לסבבים מהירים של מלאי, ולא לאחסון אלא להנעה של מוצרים פנימה והחוצה במהירות רבה", אמר וולשק.

והתגובה להתיקרויות איזורי הסחר בערים: אמזון הקטינה את השטחים של חלק ממרכזי מילוי הזמנות שלה במקומות כמו העיר ניו יורק, שבהם השטחים יקרים.  גורם אחד שמייקר את השכירות של מחסנים קטנים יותר הוא שרוב הבנייה של מחסנים בשנים האחרונות התמקדה במוקדים לוגיסטיים גדולים.

לדברי וולשק, "קבלנים שמחפשים לבנות שטחי תעשייה באזורים עירוניים צפופים יותר ניצבים בפני תחרות מול משתמשים כמו קמעונאים, בנייני מגורים, משרדים ונדל"ן לשימושים מעורבים שמניבים לרשויות המקומיות מסים גבוהים יותר, והשכירות בהם גבוהה יותר".

——————

*משה שלו, כתב ראשי "שרשרת האספקה"