ביקוש לתשתיות אספקה, תובלה ולוגיסטיקה מייקר את המקרקעין, שטחי אחסון, ומרלו"גים

מאת: משה שלו, כתב ראשי "שרשרת האספקה"

 

כלי התקשורת לא הקדישו תשומת לב בשנים האחרונות למרכיב חשוב וחיוני בענף הנדל"ן. הכל התייחסו למחסור בדיור למגורים אך התעלמו ממרכיב חיוני של שרשרת אספקה: שטחי אחסון, מרכזים לוגיסטיים (מרלו"גים) שנוצרו בהם ביקושים לנוכח מגפת הקורונה שהביאה לייקור הובלות בים ובאוויר, מכולות, גידול הסחר הבינלאומי והמסחר האלקטרוני שזינק בהיקפו.

עם זאת, כאשר סוקרים ומנתחים את המגמות בענף הנדל"ן/מרכזים לוגיסטיים, מגלים כי הוא לא סבל מההשפעות השליליות של המגיפה, אלא דווקא זכה לצמיחה.

הקורונה, כמו גם הסחר האלקטרוני והיבוא הקשור בו, "עשו טוב" לביקושים לשטחי אחסון ולוגיסטיקה. 

כאמור הדבר מוסבר, בין היתר, על רקע הגידול בהיקפי הסחר המקוון, שמעצב מחדש את הרגלי הצריכה בעולם ומחייב חברות קמעונאיות להחזיק מחסני ענק של סחורה ומלאי כדי לייעל את תהליך הרכישות העצום. 

"הנתונים הם מאוד ברורים", אומר ירון לוקר, בעלים ומנהל משותף של רוזנשטוק שיפור הנדסה ולוגיסטיקה, העוסקת, בין השאר, בתכנון מרלו"גים. "הצריכה הפרטית בישראל נמצאת בגידול מתמיד. ישראל נהנית מצמיחה דמוגרפית מרשימה, שמגדילה את הביקושים לסחורות מחו"ל. מספר המכולות הנכנסות לארץ כל שנה גדל והיבוא מגדיל את הצורך בשטחי אחסון נרחבים עבור היבואנים. כאשר יש יותר סחורה יש יותר צורך ביותר שטחי אחסנה". 

אמנון שטרן, מנכ"ל חברת שטרן בנייה, המתמחה בבניית מרלו"גים, קושר את הגידול במספר המרלו"גים פחות לגידול בסחר המקוון ויותר לגידול בשוק ההייטק. לדבריו, בהייטק כל מוצר מורכב ממספר רכיבים, שכל אחד מהם מיוצר במדינה אחרת, ועד שהם יורכבו יחד נדרש לאחסן אותם. "למפעלים בתחום הטכנולוגיה העילית אין שטחי אחסנה משלהם ורובם העבירו את נושא האחסנה למיקור חוץ, שמתבצע במרלו"גים השוכנים בסמיכות לאזורי הייטק מובהקים כמו רמת גבריאל שליד מגדל העמק, מודיעין ויבנה".

 

חיסכון משמעותי בעלויות

ד"ר אורי שרון, מהאגף לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון מציין במחקר שהכין בנושא, כי יתרונם של המרלו"גים הוא ביכולתם לייצר חיסכון משמעותי בעלויות הנובע מגודל המרלו"ג. ככל שהמרלו"ג גדול יותר ומספק שירותים לוגיסטיים רבים יותר, כך עלויות התפעול הממוצעות ליחידת שילוח קטנות גם הן. יתרון נוסף של מרלו"גים מגולם בחיסכון בעלויות הקרקע והארנונה, שכן מרלו"גים נוטים להתמקם מחוץ לאזורי הביקוש, אך בסמיכות להם. 

 

קירבה לעורקי תחבורה ראשיים

במחקר של ד"ר שרון הוא מחלק את המרכזים הלוגיסטיים לשלוש קבוצות: סמוכי-נמל, טרמינלים יבשתיים ופארקים לוגיסטיים. בעוד מרלו"ג סמוך-נמל שוכן בקרבה לנמל תעופה או נמל ימי והוא ניזון מפעילות הסחר שלהם, טרמינלים יבשתיים ממוקמים בסמיכות למערכת התובלה היבשתית, כמו רכבות. 

פארקים לוגיסטיים, לעומתם, הינם מרכזים לוגיסטיים השוכנים בסמוך לעורקי תחבורה ומרכזי צריכה מרכזיים.

 

להערכת דר' שרון "מגמת הצמיחה של המרלו"גים תימשך. בשוק הנדל"ן זיהו זה מכבר את הפוטנציאל ומשקיעים שפעם השקיעו במשרדים ובקניונים רצים כיום למרלו"גים. גם קיבוצים ומושבים דוחפים להפשרת קרקע חקלאית לתעשייה ולהקמת שטחי אחסנה ולוגיסטיקה."

שכירות זמנית לשטחי אחסון

הגידול העצום בסחר האלקטרוני כמו גם בסחר העולמי בכלל – יבוא ויצוא – ודרישות הצרכנים לאספקה מהירה של הזמנותיהם – יוצרים בעיה חריפה של מחסור בשטחי אחסון הן של מלאים לטווח ארוך יחסית והן למלאים במעבר.

גיליון דצמבר של המגזין Modern Materials Handling מרחיב ומעמיק בשאלה זו ודרכי פתרונה.

נראה כי חברות בכל הגדלים מתחילות להתמודד עם דרישות חדשות להשיג שטחי מחסן כדי לשפר את השירות. וכך צומח מגזר של חברות שמציעות פלטפורמות לחיבור עסקים שצריכים לאחסן מלאי באופן זמני ולמלא הזמנות. וזאת על בסיס מחסנים שיש בהם עודף שטח.

"להציע למישהו אחר להשתמש במחסן שלך אינו חדש, מכיוון שחברות שירות -3PLs כבר הציעו אחסון במשך עשרות שנים", אומרים האנליסטים. "אבל שחקנים בתחום השירות לפי דרישה נבדלים זה מזה בגישתם לנושא. בדרך כלל רבים מהם ו/או הלקוחות לא מבקשים חוזים ארוכי טווח מחברות 3PL קטנות יותר או אזוריות".

מקור התמונה: www.prologis.cn

 

שטחי מרלו”גים התייקרו בעשרות אחוזים בשנה

בהיעדר מגרשים ללוגיסטיקה, ועם דרישה הולכת וגוברת לשטחי אחסון, מחיר המגרשים זינק בעשרות אחוזים רק בשנה האחרונה. עם זאת, מחירי השכירות לא הצליחו להדביק את הקצב והתשואות של היזמים הולכות ונשחקות: “הבעיה יותר חמורה מענף המגורים"

המחסור במגרשים להקמת מרלו”גים והדרישה המתגברת לשטחי אחסון הזניקו בעשרות אחוזים את מחיריהם ב־2021, כך עולה מנתוני חברת נת"מ, המתמחה בנדל"ן עסקי. כמעט בכל האזורים בארץ נרשמה עלייה במחירי המגרשים בענף שעד לאחרונה נחשב לפחות זוהר בתחום הנדל”ן, וכעת יזמים מזכירים אותו בנשימה אחת עם ענפי המגורים והמשרדים. עם זאת, מחירי השכירות במרלו”גים לא הדביקו את קצב עליית השווי של הקרקע, והתשואות של היזמים הולכות ונשחקות. 

 

שוב קבוצות רכישה 

קצב העליות בענף זה החל כבר לפני כארבע שנים, אך בשנתיים האחרונות הוא הואץ בחדות, עם זינוקים דו־ספרתיים. במהלך 2021 נרשמה עלייה של כ־15% בפתח תקווה, חולון, וראשון לציון; בלוד וברמלה כ־20%; נתניה דרום 10%; כפר סבא עד 10%; מפרץ חיפה 16%; קריית גת 13%; מישור אדומים 13%; עליות חדות יותר נרשמו באשקלון 50%, מודיעין 37%-22%, באר טוביה – עד 40%, יבנה 25%, אשדוד 33%, בית שמש עד 40%, שוהם 60%, עמק חפר 50%, נתניה צפון 37%. 

בפרק זמן של שנתיים, 2020־2021, ניתן לראות עליות חדות יותר בחלק מהאזורים: בשוהם כ־80%, עמק חפר כ־60%, נתניה צפון 85%, אשקלון 100%, בית שמש 95%, אשדוד 70%. 

מחירי מרכזים לוגיסטיים קיימים עומדים כיום על 12-10 אלף שקל למ"ר בקומת קרקע במבנה חדש במרכז הארץ ובקרבת כבישי האורך הראשיים; ועל 3,500–5,000 שקל למ"ר למבני קלאס B בפריפריה. דמי השכירות למבני לוגיסטיקה ותעשייה קלאס A עומדים היום על 55-50 שקל למ"ר באזור המרכז, ו־40-25 שקל למ"ר בפריפריה. מנגד, העלייה במחירי השכירות מוערכת ב־20%-10% בלבד, ובמקרים מסוימים אף לא חל כל שינוי. בעקבות זאת חלה ירידה בתשואות. כיום התשואה היא 6%-5.5% למבנים חדשים באזורי "פריים", ו־7%-6% באזורי פריפריה. לפני כשנתיים התשואות עמדו על כ־7% ואף למעלה מכך. 

 

בעיות מימון מיוחדות

העלייה בביקוש לשטחי אחסון ולייעול תהליך השינוע מעלים מאד את הביקוש לשטחים לוגיסטיים ואיתם עולים גם דמי השכירות. אבשלום הרשקוביץ, מייסד ומנכ"ל חברת הפינטק RENTSAFE, מציין כי "הערבויות הנדרשות כנגד השכירות הינן פונקציה של מחיר השכירות וההשקעה הנדרשת בנכס לטובת ההתאמות השונות ותקופת השכירות, אשר לרוב נקבעת לתקופות ארוכות, בין חמש לעשר שנים". 

לדבריו, הערבויות הנדרשות הינן נגזרת ישירה של פרמטרים אלה. בעקבות התייקרות המחירים בשרשרת האספקה, אני רואה קשר ישיר לעליית גובה השכירות והשפעתו גם על גובה הערבות הנדרשת שצריך להעמיד למרלו"גים.

 

"קשה למצוא מגרש מתאים לאחסון"

"הבעיה בתחום הזה יותר חמורה מהמגורים”, אומר אור בן צבי קליין, מנכ”ל שירותי נדל”ן בקבוצת נת”מ. “אם מישהו מחפש מגרש באשדוד יכול להיות שהוא בכלל לא ימצא מגרש מתאים, ולכן כשיוצא מגרש כזה לשוק הוא יימכר במחיר גבוה יותר כי תהיה עליו התנפלות. כמעט ולא היו שיווקים של מגרשי אחסון ותעשייה". 

דוגמאות לקפיצות במחירים ניתן לראות במספר עסקאות מהשנה האחרונה. 18 דונם למשל בבאר טוביה נרכשו בכ־5 מיליון שקל לדונם, כאשר באזור תעשייה יואב הסמוך רכשו לפני שנה וחצי במחיר של 2.5 מיליון שקל לדונם. כיום מגרשים קטנים ביואב נמכרים ב־6 מיליון שקל לדונם. דוגמה נוספת היא בנווה ימין, שבה זכו לפני כשנה בכ־2.5 מיליון שקל לדונם, ובמכרז שהסתיים לפני כשישה שבועות נמכרה קרקע ב־6 מיליון שקל לדונם. 

דודו זבידה מנכ"ל מבנה נדל"ן, המחזיקה בכ־700 אלף מ"ר מבני לוגיסטיקה ותעשייה לצד נדל"ן מניב מסחרי ומגורים, מספר כי החברה זיהתה את השחיקה של התשואות שנובעת מעלייה דרמטית ברכיב הקרקע, ולכן במשך כשנתיים העדיפו להימנע מעסקאות חדשות בענף הלוגיסטיקה: "הלוגיסטיקה הפכה להיות הטרנד החדש, אתה רואה במצגות של חברות גדולות שהן נמצאות בתחום ומוכנות לשלם יותר כדי להיכנס אליו בגלל הטרנדיות שלו, אבל זה לא מחלחל לתחום השכירות. גם בעסקאות חדשות אנחנו רואים עלייה, אבל מחירי השכירות לא עלו באותו הקצב. זה נובע מכך שצרכני הלוגיסטיקה הגדולים הם שחקני ביניים, שהלוגיסטיקה היא חלק מהעלות התפעולית שלהם, וגם להם יש נקודה שבה הם לא יכולים להעלות את השכירות מעבר לרף מסוים".

מקור התמונה: www.prologis.cn

 

הביקוש למחסנים בארצות-הברית נמצא בנסיקה

בעיית המחסור והביקוש למרלוג"ים אינה אופיינית כמובן רק לישראל. זוהי "מכה" עולמית.

הביקוש למחסנים קטנים יחסית בארצות-הברית נמצא בנסיקה, על רקע עליית המסחר האלקטרוני והשאיפה למסור את החבילות המוזמנות במהירות רבה ככל האפשר. העלייה בביקוש מגדילה את התחרות על שטחי תעשייה שקרובים לריכוזי אוכלוסייה גדולים ולנמלים.

דמי השכירות של מחסנים בשטח של 70 אלף עד 120 אלף רגל רבועה (11,150 – 6,500 מ"ר) עלו ביותר מ-33.7% בחמש השנים האחרונות, לממוצע של 6.67 דולר לרגל רבועה, לפי חברת הייעוץ CBRE. שיעור הזמינות של מחסנים כאלו ירד באותה תקופה מ-11.3% ל-7.4%, וזו הייתה הירידה החדה ביותר במגזר המחסנים.

עלות השכירות של שטחי תעשייה ומחסנים בשטח של יותר מ-250 אלף רגל רבועה (2,322 מ"ר) – בהם המחסנים הענקיים שהיו העוגן המסורתי של הקמעונאיות ושל רשתות ההפצה – עלתה באותה תקופה ב-15.6%, לפי CBRE. דמי השכירות לשטחי תעשייה עלו בסך הכול ב-23.9% מהרבעון השני של 2014 עד הרבעון השני של 2019. ההתייקרות הזו מלחיצה את ספקי הלוגיסטיקה, הקמעונאים ומפעילים אחרים שמחפשים שטחי אחסון קרובים לשוקי מפתח בצפון מזרח ארה"ב האורבני, באזור מפרץ סן פרנסיסקו ובערים כמו שיקגו, לוס אנג'לס ודאלאס, אמר מתיו וולשק, מנהל CBRE, האחראי למחקרי תעשייה ולוגיסטיקה בחברה. "יש פחות גמישות ומחירים גבוהים יותר בשוק הזה", הוא אמר. "וזה קשה מאוד לשחקנים הקטנים יותר".

בחברת הייעוץ CBRE מעריכים שהשכירות הממוצעת במגזר התעשייתי תעלה השנה בכ-5%, במידה רבה בעקבות הביקוש של ספקיות תחבורה ולוגיסטיקה וקמעונאים לאתרי תעשייה "קלים" ולנכסים קרובים למרכזים עירוניים, על חשבון מחסנים ושטחים רחבים יותר באזורים המרוחקים יותר.

אמזון וקמעונאים נוספים פתחו ברחבי ארצות-הברית עשרות מרכזים למילוי הזמנות מקוונות. רבים מאותם מתקנים ממוקמים לאורך כבישים מהירים בין-מדינתיים, והשטחים עשויים להגיע למיליון רגל רבועה ויותר (93 אלף מ"ר).

לאחרונה עסקים פותחים גם מרכזים קטנים יותר למילוי הזמנות ולהפצה, כדי לקרב את המלאי ללקוחות, שמצפים בדרך כלל לאספקה תוך יום או יומיים. "רבים מהמחסנים הללו מיועדים לסבבים מהירים של מלאי, ולא לאחסון אלא להנעה של מוצרים פנימה והחוצה במהירות רבה", אמר וולשק.

והתגובה להתייקרויות איזורי הסחר בערים: אמזון הקטינה את השטחים של חלק ממרכזי מילוי הזמנות שלה במקומות כמו העיר ניו-יורק, שבהם השטחים יקרים. גורם אחד שמייקר את השכירות של מחסנים קטנים יותר הוא שרוב הבנייה של מחסנים בשנים האחרונות התמקדה במוקדים לוגיסטיים גדולים.

לדברי וולשק "קבלנים שמחפשים לבנות שטחי אחסון ולוגיסטיקה באזורים עירוניים צפופים יותר ניצבים בפני תחרות מול משתמשים כמו קמעונאים, בנייני מגורים, משרדים ונדל"ן לשימושים מעורבים שמניבים לרשויות המקומיות מסים גבוהים יותר, והשכירות בהם גבוהה יותר".

——————-

הכתבה מתבססת, בין היתר, על כתבת בדיקה שהתפרסמה ב"כלכליסט" ב-10.2.2022

דילוג לתוכן