אפקו crown
אלטרון
לוגיסטיפלסט
חגי בירן - תכנון מרכזים לוגיסטיים
בירן יעוץ לוגיסטי
איגל מלגזות ולוגיסטיקה
מסועי על
טויוטה
ד.ט. גנרטורים
ד.ט. לוגיסטיק
אדירן פתרונות איוורור
אורשר פתרונות לוגיסטיקה
אורשר בונדד
ג'נרל החברה לציוד
ש.ב. פתרונות שינוע
ש.ב. פתרונות שינוע
דנגוט מחשבים
דנגוט פתרונות למרלו"ג

אוקטובר 2018 – ביקוש גובר ומחירים מאמירים למרכזים לוגיסטיים

אוקטובר 2018 – ביקוש גובר ומחירים מאמירים למרכזים לוגיסטיים

כתבה המנתחת את הסיבות למחירים הגבוהים של השטחים, השכירות, עלויות התפעול והשירות של המרכזים הלוגיסטיים בישראל

"העולם השטוח משנה את פניהן של מדינות, של חברות עסקיות, של קהילות חברתיות והוא משנה אותנו!" – תומס ל. פרידמן

מזה אלפי שנים קיים סחר בינלאומי בעולם. כבר בעת העתיקה התניידו סחורות בעולם הרחב, ארצנו הקטנה זכתה להוות חלק מציר דרך הבשמים, דרכה הובלו סחורות יקרות מארצות המזרח אל מדינות המערב, בספר התורה מוזכרים ארזי הלבנון וזהב שהגיע מאפריקה.

יורדי הים האירופאים התפזרו לכל עבר, כבשו תרבויות ואזורי מחיה חדשים, מאמריקה הדרומית והצפונית, להודו במזרח, לאפריקה ואוסטרליה, ומיסדו מסורת של ניוד סחורות ברחבי העולם.

היצור ההמוני שהחל במהפכה התעשייתית, היווה קטליזטור לאספקת מוצרים שונים לאזורים רחבים, מוצרים שייצורם התבסס על אוצרות הטבע המקומיים והיכולות החברתיות לפתח מיומנויות בהתאם – הן בייצור טקסטיל, מתכת, רכב, נשק, מזון, תרופות וכד', כך החלה דרכה שרשרת האספקה.

עידן הגלובליזציה והורדת "החומות" בין מזרח אירופה והמזרח הרחוק למערב, שינה כליל את פני העולם החדש, הן בזכות יכולות טכניות מתקדמות, תחבורה, שינוע, תקשורת, יכולות מחשוב ופיתוחים מדעיים רבים. הסדרים מדיניים וכלכליים בין המדינות אפשרו תנועת סחורות עצומה בעולם, אשר הצריכה הסדרי תפעול חדשניים – אניות משא גדולות יותר ונמלים מותאמים, מטוסי נוסעים המשלבים נשיאת מטענים, אזורי אחסנה נרחבים בסמוך לנמלי הים והתעופה בעולם, הן כמגרשים פתוחים למכולות או כמבנים/מחסנים גדולים להכלת הסחורות, לאחסנה לטווחי זמן שונים כמו גם יכולות הפצה ושינוע מתקדמים.

המרכז הלוגיסטי של וולמארט, ענקית הקמעונאות האמריקאית המשווקת מוצרים באמצעות אלפי חנויות ענק, הנה חלוצת הקדמה אשר החלה לפני כ-25 שנה בהפעלת מסוף מטענים עצום בגודל עשרות אלפי מ"ר, הקולט סחורות מיצרנים בכל רחבי העולם במשך 24/7, סחורות מבוקרות באמצעות גלי רדיו וממוינות באופן ממוכן ונשלט ומתניידות במסועים שונים הישר אל עבר המשאית אשר תוביל אותן לחנות הספציפית. וולמארט החלה כבר אז לדווח ליצרנים המשווקים דרכה על כל מכירה המתבצעת בקופות על מנת שיערכו להמשך הייצור ואספקתו בזמן, זאת כדי להימנע מאחסנת מלאים גדולים בחזקתה. מחסנים אלו מחזיקים בסחורות לטווחים קצרים ביותר לכן לא נדרשת אחסנה לגובה רב.

הצורך של הציבור ברכישות ברשת, שהובל ע"י צעירי הדור החדש תוך רצון לחסוך במשאבי זמן וכסף, סחף את העולם והביא להתפתחות ענף שלם הנקרא E-Commerce, המוביל תהליכי פיתוח מואצים לשינוע מטענים והפצתם באופן המהיר והטוב ביותר מהמשווק/היצרן ישירות לידי הצרכן, דוגמת FEDEX שמציעה שירות -OVERNIGHT מסירת חבילות מהיום למחר ומיוצגת בישראל ע"י קבוצת פריץ המשלבת פעילות זו עם שירותי הלוגיסטיקה הענפים שהיא מציעה ללקוחותיה או DHL למשל, שמחסניה ממוקמים סמוך לשדה התעופה, קרוב למוקד האספקה ולצירי תנועה המאפשרים ניידות מהירה ברחבי הארץ, ומתרחבת לצפון הארץ.

כך התעצמה אמזון בעשור האחרון לכדי ענק בינלאומי המוביל בתחומו ושווה כמאה מיליארד דולר, הודות לרמת שירות יוצאת דופן באיכותה ולמבחר מוצרים אינסופי, הנשענים על מערכת לוגיסטית מורכבת ביותר של אחסנה, מיון, שינוע והפצה למרחקים בטווחי זמן מהירים ביותר. מחסני המיון וההפצה של אמזון מאופיינים בחלקם בתקרות נמוכות יחסית ובמספר מפלסים, עקב כניסה ויציאה מהירה של סחורות וליקוט ידני ובאזורי שינוע מתקדמים לכניסה ויציאה של הסחורות, בעוד ההפצה מתבצעת ע"י מובילים של אמזון או ע"י חברות שילוח שונות בשירות חיצוני, כך גם שירותי דואר ישראל.

טרנד הרכישות ברשת המתגבר והולך וגורם בין השאר להפחתת ביקורים פיזיים במרכזי קניות, מביא כל גוף מסחרי מכובד ליצור מדיית שיווק מקבילה ברשת, החל ברשתות אופנה כמו פוקס שבחר למקם את המרכז הלוגיסטי בקפריסין, בין השאר משיקולי מס, המשך בקבוצת עזריאלי המתגברת את הקניונים בפלטפורמה חזקה ובמחסני גיבוי במרכז הארץ ורשתות המזון המספקות ליותר קהל משלוחים מהזמנות ברשת.

הלוגיסטיקה האסטרטגית הנדרשת מספקים גדולים בשרשרת האספקה, המתפתחת בקצב הקדמה, מציבה דרישות מורכבות למיקום ומבנה המחסן הלוגיסטי המודרני. סגנון הבינוי והתכנון הפנימי של המרלו"ג משתנים בהתאם לצרכים התפעולים – מחסן כמרכז הפצה, מחסן מלאי מסורתי, מחסן כמרכז למילוי הזמנות, מחסן כחלק ממערך ייצור וכדו'. בתכנון המחסן שיקולים רבים כגון פונקציונליות, פריון בעבודה, קיצוץ בהוצאות התפעול וההפצה ועוד. המבנה העדכני יכול להכיל מחלקות שונות הכוללות אחסנה בתצורות שונות בהתאם לצורכי ואופי העבודה, אזורי מיון, ניהול בקרה ומלאי, אזורים לקבלת והוצאת סחורות, פריקה וטעינה נוחות ויכולת אחסנה לגבהים. תקציב רב מופנה למערכות ניהול ובקרה ממוחשבים, מעקב אחר ארגזים וניהול טוטאלי של המערכת כולה.

בישראל אנו מבחינים בדרישה הולכת וגוברת לשכירה ולרכישה של מבנים חדישים לצרכי התייעלות, החל ביצרנים וסוחרים שעם השנים נדחקו מאזורי מלאכה ותעשייה בשולי הערים, שם מחירי הקרקע האמירו והמבנים התיישנו והפכו ללא רלוונטיים, אל פארקים מיועדים הפזורים ברחבי הארץ כמו קיסריה, שוהם, מודיעין, קריית גת, בעורף הנמלים ועוד רבים. אנו מזהים ביקוש רב למבנים בגובה כ-12 מטר בגודל ממוצע של כ-5,000 מ"ר על צירי דרכים ראשיות לצורך ניידות מהירה, המאפשר ניצול יעיל יותר של כל מ"ר מבונה, הן בעלות השכירות, הארנונה, דמי הניהול והתחזוקה הכללית, הגם שאחסנה לגובה מצריכה מידוף יקר יותר, כלי עבודה מתקדמים וכוח אדם מיומן, שלצערנו חסר במחוזותינו מאחר והשכר אינו גבוה בתעשייה זו.

גופים גדולים כמו אוסם, טבע ושופרסל בחרו לרכוש קרקע נרחבת באזור שוהם, במרכז הארץ בצמידות לכביש 6, והקימו מבנים משוכללים בגובה עשרות מטרים עם רובוטיקה מתקדמת, טמפו פיתחה קרקע שברשותה בצומת פולג והקימה מרלו"ג גבוה וחדיש ביותר.

בעקבות התעוררות הביקוש לאחסנה מקרב לקוחות קצה במהלך השנים האחרונות, נכנסו יזמים רבים לתחום ומחירי הקרקעות המיועדות ללוגיסטיקה האמירו. לדוגמה קרקע במערב מודיעין נמכרה לפני כ-10 שנים במחיר של כ-400,000 ש"ח לדונם ובשנה האחרונה נמכרה קרקע דומה בכ-2 מיליון ש"ח לדונם (!) ובאזורים אחרים במרכז המחיר לדונם עובר את רף ה-2.5 מיליון ש"ח. מאחר והבנייה ללוגיסטיקה מתאפיינת בניצול תשתית מרבי של 60% מהקרקע ובנייה לגובה רב ללא עמודים לצורך תפעול מיטבי של המחסן, לא ניתן לנצל את כל זכויות הבנייה המותרות לגובה, על כן הכדאיות הכלכלית היא גבולית שכן מחיר מ"ר להשכרה שעמד לא מזמן על 30-35 ש"ח מגיע היום במרכז הארץ ל-40-45 ש"ח, לפני עלות ארנונה, דמי ניהול ואחזקה שוטפת. ככל שמחיר הקרקע, המהווה מרכיב מרכזי בעלות המבנה הכוללת, ימשיך לעלות, יידרשו הדיירים להעלות את השכר מעבר לכיוון 50-60 ש"ח, מחיר שככל הנראה אינו מעשי כל כך.

——————————

* הכותב עוסק בשיווק וביזמות מקרקעין ופתרונות נדל"ן לעסקים מעל 25 שנה, עם התמחות בתחום שרשרת האספקה והלוגיסטיקה.

גיליון ינואר 2021
מזרחי טפחות עסקים
הארגז מידוף
ק.מ. אנרגיה
קידמה
יאיר לוי – נדל"ן
ד.ט. לוגיסטיק – עגלות
דוד צ'פניק ובניו מלגזות
אדירן דלתות למרלו"גים
מכשירי תנועה
מכשירי תמועה
סלע שירותים לוגיסטיים
ע.ב.מ עבודות ביטון
בוכוולטר אחסנה ושינוע
דילוג לתוכן