פארקים לוגיסטיים בישראל
הצורך הגדל והולך לשטחי אחסנה מודרניים, מרלו"גים, עתירי מקרקעין במרכז הארץ, מתנגש חזיתית במחסור הגדול בקרקעות זמינות לבניה, בפרט בשטחי קרקע גדולים ברצף, שכן ניצול הקרקע בבניה הנו בממוצע בתכסית של כ 50%, כלומר עבור כל מ"ר מבונה לצורך אחסנה, נדרש שטח קרקע כפול, זאת מסיבות תכנוניות ובעיקר בשל הצורך בחצרות לפריקה וטעינה, לחניה ולאחסנה חיצונית….
הצורך הגדל והולך לשטחי אחסנה מודרניים, מרלו"גים, עתירי מקרקעין במרכז הארץ, מתנגש חזיתית במחסור הגדול בקרקעות זמינות לבניה, בפרט בשטחי קרקע גדולים ברצף, שכן ניצול הקרקע בבניה הנו בממוצע בתכסית של כ 50%, כלומר עבור כל מ"ר מבונה לצורך אחסנה, נדרש שטח קרקע כפול, זאת מסיבות תכנוניות ובעיקר בשל הצורך בחצרות לפריקה וטעינה, לחניה ולאחסנה חיצונית.
ככל שהמבנה גדול יותר, ניצול הקרקע טוב יותר במונחים תכנוניים ויעילות המחסן גדולה יותר תפעולית. חברות לוגיסטיקה המעוניינות להקים מחסנים בשטח של 15-20,000 מ"ר נדרשות לאתר מתחמי קרקע בשטחים של 30-40 דונם, משימה ההופכת מורכבת ביותר ככל ומדובר בצורך להתמקם במרכז, כדי לפעול בקרבה לאזורים עם ריכוזי האוכלוסייה הגדולים, הצורכים יותר, ולצמצם בעלויות שינוע ככל הניתן בהיבטים של זמן, דלק ובלאי.
ככל ומדובר בצפון או בדרום הארץ, פארקים תעשייתיים כדוגמת קריית גת, מבואות הכרמל בקרבת יוקנעם, בסמיכות לעפולה וכמובן בבאר שבע ודרומה או בגליל, זמינות הקרקע גבוהה יותר, גם לשטחים גדולים. אולם כשמדובר במרכז הארץ, ניתן למנות את מתחמי הלוגיסטיקה על כף יד אחת – מודיעין, שוהם – חבל מודיעין, קריית שדה התעופה ושחקנית חדשה בשם בית שמש, הכוכבת העולה. מרבית אזורי התעסוקה האחרים סביב המרכז הוקמו למלאכה ותעשיה ותוך אילוצים רבים ולחץ מכוחות השוק, החלו בעלי מקרקעין בהסבת חלק מהשטחים לאחסנה בשאיפה לניצול מיטבי של הקרקע, גם בבניה לגובה. כך אזור לב הארץ המומקם על כביש 5 שהתפתח הודות לזימים חרוצים שקיבלו השראה מכפר קאסם השכן, המאכלס מספר בלתי נתפס של עסקים במבנים ברמת בניה ירודה, חלקם אף ללא היתרי בניה. דוגמה נוספת היא א"ת רמלה הנהנה מהשטחים העודפים של מפעלי נשר שנוצלו בשנים האחרונות להקמת מבנים איכותיים, הודות לעסקת שותפות עם גוף יזמי מנוסה ומחירי השכירות משולמים ביחס ישיר למיקום המרכזי.
אזור חבל מודיעין על ציר 6 הגיח לפתע לפני כעשור. כניסתם של טבע ואוסם היצרניות הוותיקות ועתירות המזומנים אשר זיהו מיד את הפוטנציאל של המיקום המרכזי ואת מתחמי הקרקע הגדולים שידעו לספק מענה לצרכיהם, היוותה אחד הסמנים הראשונים של עידן הלוגיסטיקה החדש בישראל. עם הזמן חדרו לאזור גופים גדולים נוספים כדוגמת שופרסל ושטראוס וכיום האזור מאוכלס ברובו ומחיר הקרקע זינק לכ 3 מיליון ₪ לדונם,
סכום גבוה לכל דעה המחייב השכרה במחיר של 55-60 ₪ למ"ר שאינו אפשרי כעת בשוק הלוגיסטיקה.
אזור התעסוקה בצפון מערב מודיעין תוכנן כדי לשכן תעשיות עתירות ידע, הייטק בשפתנו, שלא הגיעו לעיר בשל היצע נרחב של שטחים בגוש דן שנתנו מענה טוב יותר לציבור העובדים הגרים במרכז. התאוצה בהקמת מרלו"גים הנראית היום באזור זה הנה תולדה של שנות התעקשות רבות ע"י גופים יזמיים כדוגמת קרביץ מבין החלוצים ומגה אור מהיזמים הראשונים בסביבה שהצהירו בנוכחותם כי זה המקום הטוב לאחסנה במרכז (!)
כעת הביקוש ער מאד אולם האזור מוגבל ביכולת ההתרחבות מסיבות גיאוגרפיות ותכנוניות, מלאי הקרקעות נשלט ע"י המדינה והלקוחות בהמתנה לשיווקן. במכרזים האחרונים שילמו לקוחות כ 2.5 מיליון ₪ לדונם ומחירי השכירות כיום נושקים ל 45 ₪ / מ"ר . יתרון משמעותי של מודיעין הינו טופוגרפיה המאפשרת הקמת מרלו"ג דו מפלסי עם נגישות מלאה של רכב מכל סוג לכל מפלס. בניה זו מאפשרת ניצול זכויות בניה רבות ויכולה להצדיק ערכי קרקע גבוהים אך מחייבת השקעה רבה יותר בבינוי כדי לשאת עומסי קרקע בקומה העליונה, מה שיוצר עמודים רבים עם מפתחים מרביים של 10 מטר ביניהם, קורות גבוהות ומגבלת גובה של כ 11 מטר (לעומת כ 14 + במבנה חד קומתי) – מה שמגביל את אפשרויות השימוש במחסן ואת המחיר שניתן לגבות.
בית שמש עלתה לכותרות לפני כשנתיים לקראת סיום חידושו של כביש 38 משער הגיא לעיר דרך אזורי התעסוקה הפזורים לאורכו. עם פתיחת הכביש וחיסול הפקק התקרב האזור אל המרכז – כבישים 6 / 431 –
והביא משקיעים פרטיים וחברות יזמיות להשקיע באזור תוך מטרה וחזון להפכו למתחם לוגיסטי היכול לספק מענה למחסור בקרקע ולמחירים המאמירים במרכז. התפתחותו של פארק צרעה, החלוץ האזורי הפעיל באזור מזה כ 10 שנים, דשדשה בשל מצב התחבורה והנגישות לאזור. מניתוח תוצאות המכרז האחרון של רמ"י בסביבה אנו רואים עליה של עד כ 50% במחירים שהלקוחות הסכימו לשלם עבור הקרקע, ככל הנראה מתוך ציפייה לעלית ערך נוספת בהמשך, מה שמביא את מחירי השכירות באזור היום ל 30-35 ₪ למ"ר וככל ויתפתח האזור יתכן אף שיישק ל 40 ₪. גם אזור זה מתאפיין בטופוגרפיה המאפשרת בניה דו מפלסית אולם כמגמה תכנונית, מרבית המגרשים קטנים יחסית ומתאימים יותר למבני מלאכה ותעסוקה לעסקים קטנים ובינוניים, כך כדי להקים מרלו"ג גדול, יש צורך לאחד מספר מגרשים, לעתים ממספר בעלים, מה שיקשה למשוך לאזור לקוחות גדולים הצורכים מבנים בהתאם.
את הוואקום הנוצר ממחסור באזורי תעסוקה המתאימים ללוגיסטיקה, תופסים מושבים וקיבוצים הפזורים לכל אורכה ורוחבה של הארץ. במסגרת הסדרי מקרקעין מול המדינה של השבת קרקעות חקלאיות ותכנון ארוך טווח שאחת ממטרותיו היא ליצור כלכלה חדשה שתסייע לישובים אלה, תוכננו אזורי תעסוקה קטנים שחלקם מתאימים לשימושי אחסנה ולוגיסטיקה. הבעיות המרכזיות בסוג זה של מקרקעין הן 1. קושי בהתקשרות של יזמים מול קבוצת שותפים גדולה שבד"כ אינה אוחזת בידע בתחום 2. ניתוק מסביבה עסקית רציפה שלא בהכרח מיטיב עם המשתמשים, עם זאת אנו עדים למבנים רבים הקמים והולכים בשטחי הישובים, שכן בהעדר אלטרנטיבה, כל קוץ במדבר פרח.
היהלום שבכתר הוא מי אם לא קיסריה, בתם החורגת של משפחת רוטשילד, בה קיים תמהיל מנצח של משרדים, תעשיה ומבני לוגיסטיקה. הפארק נהנה משפע של קרקעות פרטיות המטופלות בדרג VIP כשכונה פרטית ירוקה, מגוננת, עם כבישים רחבים ונוחים, רכבת ישירה, מסעדות ובתי קפה פזורים ואדריכלות מתקדמת ביותר. על אף שלא כל הקרקעות מוחזקות בידי הברון, החברה לפיתוח קיסריה מנהלת ומתחזקת את האזור כולו ובעלי הקרקעות והיזמים האחרים פועלים בהתאם. בשל איכויותיו הרבות של הפארק, הגם שמיקומו צפונית למרכז, חברות רבות בוחרות למקם בו את המרכז היחיד לו הם זקוקים.
טוב תעשה המדינה אם תקבל השראה מפארק קיסריה ותשחזר אותו על כל איכויותיו במספר פארקים נוספים שיקומו כלוויינים לערי המרכז, לקידום הענף ולרווחת העוסקים בענף, כמובן עם תחבורה נוחה למועסקים.
—————–
*גדעון בר-סלע עוסק בשיווק וביוזמות מקרקעין ופתרונות נדל"ן לעסקים מעל 25 שנה, עם התמחות בתחום שרשרת האספקה והלוגיסטיקה.