מיקום – מיקום – מיקום

מאז ומתמיד נחשב המיקום כפרמטר מוביל בנדל"ן, על כל ענפיו, שכן ככל והנכס ממוקם בסביבה מרכזית וחזקה סוציואקונומית, מובטחת לכאורה, תפוסת הנכס ע"י שוכרים  גם בתקופות כלכליות חלשות יותר, הגם שדמי השכירות עשויים לפחות ובלבד שלא יוותר פנוי, אזי, מלבד העדר ההכנסה, יושתו הוצאות שוטפות על הבעלים, כך רמת הסיכון. לכן פרמטר זה הינו המרכיב המרכזי בקביעת שווי נכס שכן ככל שהמיקום נחשק יותר, כך גובר הביקוש בקרב משתמשים ומשקיעים בהתאם. שרשרת האספקה הנה ענף גלובלי רחב ממדים הצורך שירותי לוגיסטיקה מגוונים בהתאם לצורכי הארגון,
החל ביצור, אחסנת המוצרים, המשך בשינועם לקצווי תבל, אחסנתם בתחנות ביניים שונות, בנמלים, בקצווי ערים וכדו' עד לאספקתם ללקוחות הקצה – המשתמשים, המממנים את התהליכים שנמנו. מהירות אספקה המוצר ללקוח ממועד ההזמנה הראשונית, המהווה בעצם את הזכות לגבות את התמורה מהצרכן, משפיעה רבות על תהליכי השינוע של השרשרת, כמו גם על מיקומי המרכזים הלוגיסטיים השונים, בהתאם להגדרת הצורך – מאחסנה מסיבית וארוכה, לאחסנה לטווח קצר מבוססת אספקה שוטפת, IN-OUT ושינוע מהיר של המוצרים עד למייל האחרון. מעבר לאיכות ובקרת הניהול של היצור והלוגיסטיקה, ניתן להבחין כי לדרכי השינוע – הם נתיבי התחבורה הראשיים, השפעה גורפת על קצבי תעבורת המוצרים וכך על ביצועי החברות התלויים כאמור מצד אחד ביעילות ניהול האחסנה ומצד שני במהירות האספקה.
בלוגיסטיקה אם כן, נושא המיקום מקבל ביטוי בשני אופנים מרכזיים:
1. קרבה/ריחוק של המרכז הלוגיסטי אל מקור האספקה (נמלים..) או אל יעדי השילוח (ריכוז אוכלוסייה..)
2. נגישות תחבורתית אל המחסן  (צירים ראשיים, רכבות ..)
נכון לשנת 2017 יש בישראל 19,500 ק"מ של כבישים סלולים, מתוכם 230 ק"מ מוגדרים ככביש מהיר
למשאיות חלק חשוב בהובלת מטענים ברחבי הארץ, הן אחראיות לכמעט 90% מסך הסחורות המובלות בכבישים ומהוות כ 20% מנפח כלי הרכב.
שירותי הרכבת המסילתית בישראל, רכבות נוסעים ומטען, מופעלים בלעדית ע"י רכבת ישראל
שיטת הקמת המסילות הינה מסילה ארוכה וראשית מאכזיב, הנקודה הצפונית ביותר עד נחל צין בדרום,
ממנה מתפצלות כל השלוחות. לרכבת 3 קווים בינעירוניים ו5 קווים פרבריים עם 66 תחנות נוסעים פעילות כל רכבת מטען יכולה להוריד מהכביש 60-70 משאיות במידה והייתה קיימת תשתית מסילתית המיועדת לרכבות מטען וחיבור אזורי אליה. תפוקת רכבות המטען נותרה כמעט ללא שינוי בין השנים 1990 ל 2014 בעוד רמת הסחר בישראל עלתה משמעותית ועמה גם הביקוש לשינוע מטענים, מה שהגביר את תנועת המשאיות שסיפקו זאת. תכנון וביצוע מערכת הכבישים בישראל החל  ב 1921 בימי המנדט הבריטי, עם הקמת זרוע הנדסית לפיתוח תשתיות בארץ שלימים, עם סיום המנדט הבריטי,  הפכה למחלקה לעבודות ציבורית, היא מע"צ והתגלגלה להיות החברה הלאומית לדרכים בישראל. מספור הכבישים החל בשנות ה 50 של המאה ה 20. במפה שיצאה לאור ב 1953 הוסברה שיטת סיווג הכבישים שחולקו ל 3 קבוצות:  כבישים ראשיים, כבישים אזוריים וכבישים מקומיים. בשנת 1979 הונהגה שיטת מספור כבישים חדשה על פי סיווגם ל 3 קטגוריות: כבישים ארציים, כבישים אזוריים וכבישים מקומיים. נוסף על כבישים אלו קיימים הכבישים העירוניים, בתוך הערים והישובים, שאינם מקבלים מספר אלא נקראים בשמות הרחובות שבהם הם עוברים כבישים ארציים – כבישים ארציים ראשיים ממוספרים במספר חד-ספרתי (למשל כביש 1 – ת"א ים המלח)
וכבישים ארציים שאינם ראשיים במספר דו-ספרתי (למשל כביש 20 – נתיבי איילון) כבישים אזוריים – ממוספרים במספר תלת-ספרתי (למשל כביש 413 ראשל"צ – מודיעין) כבישים מקומיים – ממוספרים במספר ארבע-ספרתי (למשל כביש 8900 צפת – ראש פינה) 

• כבישים בעלי מספר זוגי נעים מדרום לצפון (כביש 2 דרך החוף ת"א – חיפה)
• כבישים בעלי מספר אי זוגי נעים ממערב למזרח (כביש 5 חוצה שומרון)

מהירות מרבית מותרת בישראל
בכביש מהיר, גם הוא כביש אזורי, השילוט הוא כחול                             – 110 קמ"ש
בכביש ארצי הצבע אדום והמספר הוא חד-ספרתי או דו-ספרתי                      –  90  קמ"ש 
בכביש אזורי הצבע ירוק והמספר תלת-ספרתי                                                   –  80  קמ"ש
מבני הלוגיסטיקה החדשניים בנויים לכניסה ויציאה של סחורות רבות ביעילות מרבית, כמו גם מיון, אריזה כאשר מוטיב הזמן הוא מרכזי. בעוד מערכת האספקה מושתתת על תנועת משאיות מנמלי ישראל האוויריים והיבשתיים, אל מרכזי האחסנה הראשיים והמשניים והפצה למרכזים עירוניים, מיקום סביבת אזור התעסוקה על פני רשת הכבישים הראשיים, מהירות התנועה וצפיפותה, מהווה שיקול מרכזי ביותר בבחירת מיקום המרלו"ג. עם השנים הפך כביש 6 המוכר גם כ"חוצה ישראל" (בשעתו הציע עוזי וכסלר המנוח לשנות שמו ל"מחבר ישראל") למוביל הארצי בזכות התוואי המרכזי, כבישי הרוחב המנקזים אליו וממנו ומהירות התנועה בו. חברות רבות מבססות את מיקומי המרכזים הלוגיסטיים במרחק 5-10 דקות נסיעה מהעורק הראשי, בין אזור השרון וקיסריה בצפון לבין כביש 7 המוביל לנמל אשדוד ולקריית גת בדרום, ומחירי הנדל"ן נקבעים בהתאם למיקום הפארק ביחס לנתיבי התחבורה וקרבתם לאזורי צפיפות האוכלוסיה. ככל ומתרחב כביש ראשי וזרימת התנועה בו מתקצרת בזמנים, אני עדים להתרחבות פעילות האחסנה באזורי התעסוקה הפזורים סביבו לדוגמה אזור הר טוב הסמוך לצומת שער הגיא המאפשר כעת גישה מהירה לכביש 6, המוביל הארצי. ולסיום מעט אופטימיות בנושא תנועת הרכבות:
לדברי אורי שריר סמנכ"ל חטיבת המטענים ברכבת ישראל: "הצבנו יעדים שאפתניים, הקמנו צוות ניהולי חדש עם תכנון וניצול נכון של זמן המסילה, ובכך עשינו מהפכה בחטיבת המטענים בארבע השנים האחרונות – הגדלנו את ההיקף ההובלות ב-40% מ-6.5 מיליון טון בשנה ל-9.2. התוכנית בשנה הבאה היא לעבור את ה-10 מיליון טון, ובעוד ארבע שנים אני מניח עם הנמלים החדשים אנחנו נוכל להגיע ל-13 מיליון טון", אומר שריר. לדבריו, "השינוי הדרמטי נעשה על אותן תשתית – מובילים 24 שעות ביממה. שיפרנו את הדיוק של הקרון – אם אותו קרון יוצא ונכנס בזמן, אז משפרים את רמת הקיבולת".
**********************
*גדעון בר סלע הנו מייסד חברת לוגיסטיקלנד המתמחה באספקת פתרונות נדל"ן בלוגיסטיקה, מגשר מוסמך ועוסק ביזום ושיווק נדל"ן לעסקים מזה שנים רבות. 03-9559662